Los ayuntamientos, principales responsables del alto precio de la vivienda

JOSÉ MANUEL URQUIZA MORALES/ABOGADO JOSÉ IBARROLA NUESTRA Constitución proclama, desde hace 24 años, sin ambages, en su artículo 47, que «todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada». A continuación, ordena a los poderes públicos que promuevan las condiciones necesarias y establezcan las leyes pertinentes para hacer posible este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general, para impedir la especulación.

Al día de hoy, pura retórica constitucional. El precio de la vivienda se ha desorbitado en la última década, inaccesible para gran parte de la población si no fuera gracias a la hipoteca inmobiliaria (figura jurídico-económica que ha posibilitado, por ende, el que casi todo el suelo esté en poder de los Bancos o Cajas de Ahorros).

La fuerte demanda de viviendas, por otra parte, viene determinada no tanto por el acceso a las mismas de jóvenes que buscan su primera residencia, lo cual sería altamente alentador, sino por la segura inversión de capitales, legítimos o no, registrada en los últimos años; con lo que la especulación urbanística que trata de evitar el texto constitucional está servida.

Es cierto que todas las Administraciones Públicas (Central, Autonómica y Local) son responsables; pero unas en mayor medida que otras. Así, es de justicia reconocer que una de las primeras iniciativas legislativas del Partido Popular tras llegar al gobierno central en 1996, dio lugar a la Ley 7/97, de 14 de abril, de Medidas Liberalizadoras en Materia de Suelo y de Colegios Profesionales (BOE de 15 de abril de 1997), que nació con el loable y honesto interés de dinamizar el mercado de la vivienda y bajar unos precios que ya por entonces se consideraban excesivos, liberalizando el suelo, a través de diversos mecanismos reguladores de su clasificación, para poner más en el mercado (a mayor cantidad de suelo, menor precio por metro cuadrado). También en esta línea se promulgó la Ley 6/98, de 13 de abril, de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo (BOE de 14 de abril de 1998), que regula el derecho de la propiedad inmobiliaria urbana, las expropiaciones urbanísticas y el Patrimonio Municipal del Suelo. En última instancia, los incentivos fiscales incardinados a la adquisición de vivienda y los bajos tipos de interés también han ayudado.

Por su parte, las leyes urbanísticas autonómicas, incluida la andaluza, no han aportado nada para remediar esta situación. Antes al contrario: con sus añadidos, matices, subclases de suelo, suelo rústico que debe preservarse, etc., han acabado con la política liberalizadora.

Con todo, son los Ayuntamientos en general, y mucho más los que menos controlan sus gastos, los principales responsables de la lamentable situación urbanística de muchos de nuestros pueblos y ciudades, cuyo resultado final es el prohibitivo precio de la vivienda en la actualidad. En efecto, compete a los municipios la gestión en este ámbito, planificando, ejecutando el planeamiento y controlando la disciplina urbanística. Y en el desarrollo de estas competencias, los gestores municipales se olvidan de que están construyendo la ciudad, y de que la esencia del urbanismo es, precisamente, la tensión entre el interés público en la ordenación del territorio y el interés del propietario de ejercitar sus facultades dominicales, entre ellas la edificatoria.

Por centrarnos en un ámbito territorial más cercano, el urbanismo es desde hace un par de décadas (cuando se crearon, a un ritmo trepidante, numerosos núcleos de población en el área metropolitana), y sigue siéndolo hoy, de manera poco controlada, el motor de desarrollo de pueblos y ciudades granadinos, y fuente principal de ingresos para las arcas públicas. Muchos políticos municipales, necesitados de fondos que les permitan financiar las obras de equipamientos y servicios municipales (es cierto que cada vez más necesarios), han llevado a cabo, en muchos casos, una pésima, interesada muchas veces y siempre voraz política urbanística, especialmente, en lo referente a suelo. Han mirado para otro lado, en bastantes ocasiones, ante clamorosos desmanes urbanísticos. El fenómeno se completa con la irritante pasividad, por diversas razones, de la Junta de Andalucía, en tanto que el organismo competente por razón de la materia -la Consejería de Obras Públicas-, ha sido remisa en la labor subsidiaria de control y ha tenido escasa decisión para reparar la legalidad urbanística infringida. Tras de lo cual, y salvo honrosas excepciones, nadie exige responsabilidades a nadie, a pesar de que el Código Penal de la democracia, como se ha dado en llamar, tipificó en su día como delito las conductas que atentan contra el orden urbanístico.

Todas las decisiones municipales, en el ámbito urbanístico, influyen en el precio de la vivienda. Así, el inestable planeamiento, en constante proceso de renovación, no siempre por imperativo legal, sino más bien a capricho del alcalde o concejal de turno, obliga a acudir a los socorridos convenios, donde se pacta todo, se llevan a cabo grandes operaciones clasificatorias y reclasificatorias, no siempre convenientes al interés general, e incluso se legalizan las infracciones urbanísticas cometidas y consagradas por sentencias firmes; de otro lado, la lenta gestión urbanística del planeamiento, en cuanto a su ejecución, con infinitos trámites, acuerdos y cambios de criterio político; o la disciplina (o indisciplina) urbanística, que encuentra su causa en el confusionismo que rodea a la materia.

Pero lo que no tiene nombre es lo del Patrimonio Municipal del Suelo. Creado por ley, ya en 1976, para poner en manos públicas gran parte del suelo (en otros países de nuestro entorno ha dado lugar a que más del 25% del suelo sea municipal) y para construir viviendas de protección oficial, asequibles para familias modestas (estamos hablando de política social), ha sido un gran fracaso en la mayoría de los casos. Al día de hoy, ni los municipios, en general, tienen suelo para construir viviendas sociales, ni el poco que tienen lo dedican a esta función.

¿Razones? De un lado, la sempiterna crisis de las Haciendas locales, cuando no el despilfarro desmedido de dinero público, obligan a los ayuntamientos a interpretar extensivamente la Ley en la práctica de los convenios, y a recibir en metálico las cesiones legales de suelo (10% del aprovechamiento del mismo), y otras (al parecer voluntarias, pero menos) que alcanzan hasta el 40% de los terrenos. El dinero así recibido nutre luego el presupuesto de inversiones y hasta el ordinario. Para entendernos: se gasta en todo, menos en viviendas de protección oficial. Por último, el escaso suelo de que han hecho acopio lo emplean, generalmente, en equipamientos poco prácticos y hasta suntuosos, que contrastan con la necesidad de otros de uso más social, aprovechándose otra vez de la laxitud legal, en tanto que la Ley sólo obliga a los municipios a emplear los recursos del Patrimonio Municipal del Suelo, en la construcción de viviendas de protección oficial, con carácter preferente.

He aquí las causas por las que ha fracasado la política gubernamental de liberalización del suelo, y por las que considero que los ayuntamientos (repito, en general), aplicados fervorosamente al principio «primum vivere, deinde filosofare», son los grandes responsables del altísimo precio que la vivienda ha alcanzado últimamente. Urge, por tanto, que las entidades locales aprueben planes urbanísticos estables, que procuren suelo bastante y barato en los municipios, de forma ordenada y reglada para que no sea factible el ya conocido pelotazo, de consecuencias lamentables, cuyas secuelas son bien notorias; es necesario además, que ejecuten dicho planeamiento de forma racional y legal; preciso es que acudan menos a la figura del convenio urbanístico; que, en última instancia, cuando lo hagan, atiendan antes a la necesidad de suelo público que al socorrido metálico; y que, decididamente, en suelos de propiedad municipal se construyan viviendas sociales. Es exigible, en definitiva, una decidida y pronta actuación municipal, en todos los órdenes y sectores, para que el acceso de los españoles en general, granadinos en particular, a una vivienda digna y adecuada sea, más que un principio constitucional, una realidad tangible.

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