¿Por qué sube la vivienda?

Ramón Sanchís RAMÓN SANCHÍS/Profesor de Economía de la Universidad de Valencia
La vivienda en España tiene un precio abusivo sin razones objetivas que lo justifiquen. El autor asegura que no se pueden achacar las culpas a un solo factor y pide a las administraciones que apoyen la construcción de casas subvencionadas para ayudar a los desfavorecidos.
El Norte de CastillaUN hecho constatable por todos, incluido el Gobierno, es que el precio de la vivienda en España se ha disparado durante los últimos años y su valor está por encima del valor de mercado. Efectivamente, el incremento acumulado de los precios de la vivienda durante los últimos seis años ha sido del 79% (sólo durante el último año ha aumentado el 17,5%) y su valor actual se sitúa en un 28% por encima del valor de mercado. Estos datos, que han sido confirmados por el Banco de España, agravan aún más la situación de aquella parte de la población, en especial los jóvenes, para la que la vivienda es un bien de primera necesidad. Pero, ¿cuáles son las causas que están provocando dicho aumento? Es difícil achacar las culpas a un solo factor y, desde luego, resulta excesivamente simplista afirmar que el causante del aumento de los precios de la vivienda en España sea el aumento de la demanda. La mayoría de los economistas y expertos hacen referencia a varios factores: el uso del suelo por parte de las administraciones públicas, la escasez de vivienda en alquiler y un tratamiento fiscal favorable a la compra de viviendas, entre otros.

La demanda de la vivienda, al ser un bien de primera necesidad, es inelástica al precio y a la renta, lo que significa que aunque los precios sean altos y las rentas familiares bajas, se sigue comprando viviendas porque es la única opción posible. De ello se deduce: primero, el aumento de la demanda de viviendas no es determinante en la fijación de los precios, ya que la única opción que existe es comprar (o permanecer más tiempo en la vivienda de los padres). La alternativa a la compra es el alquiler, pero aquí nos encontramos con otro problema: la red de viviendas de alquiler en España es insuficiente y los precios también son muy altos; y segundo, como a pesar de la subida de los precios, o se compra o nos quedamos en la calle, esto supone la necesidad de acudir al endeudamiento. El volumen de préstamos hipotecarios concedidos por las entidades de crédito españolas ha aumentado durante el último año el 24% y además, los plazos de amortización y el valor del principal solicitado han aumentado también considerablemente. Es verdad que los tipos de interés de los préstamos bancarios han disminuido sensiblemente durante estos últimos años, lo cual ha favorecido el endeudamiento de las familias; pero no olvidemos que la bajada de los tipos de interés viene determinada por la política monetaria del Banco Central Europeo (no por el Gobierno español) y que probablemente durante los próximos años se va a producir un aumento en los mismos (condicionado a la evolución del euro en relación con el dólar y a la salida de la recesión económica en la que se encuentran países como Francia y Alemania), lo cual afectará negativamente a las familias que verán incrementado su gasto financiero de manera considerable; y por tanto, el aumento del endeudamiento familiar como consecuencia del incremento de la compra de viviendas no es debido a la mejora de la economía española, sino principalmente al aumento de los precios de la vivienda y, en menor medida, a una mejora coyuntural en los tipos de interés que son fijados por la UE.

Aclarado, por tanto, qué elementos no son la causa de la subida de los precios de la vivienda, pasemos a valorar cuáles son los verdaderos causantes de la misma. En este sentido, se ha de señalar que la oferta de vivienda, al igual que la demanda, es inelástica, lo cual significa que el efecto de un aumento de la demanda sobre la oferta se producirá a muy largo plazo, favoreciendo así la especulación y el blanqueo de dinero negro, aspectos que son característicos en el sector inmobiliario español. ¿Cuántas viviendas se compran para posteriormente volver a venderse a un precio muy superior al inicial? o ¿cuántas viviendas permanecen vacías mientras una parte de la población no puede acceder a una vivienda digna o familias enteras, incluso varias familias, malviven hacinadas en pisos que ni siquiera reunen las condiciones mínimas de higiene y seguridad? Pero es que, y a pesar de que la vivienda es un bien de primera necesidad, hay un número importante de población que no puede acceder a ella porque el endeudamiento necesario absorbe la mayor parte de sus rentas familiares. Además, una gran parte de esa demanda es vivienda de segunda residencia, lo cual ya se convierte en un bien de lujo, no en un bien de primera necesidad. Por tanto, no tiene explicación económica alguna que se diga que no se construyen viviendas protegidas porque aumentan los precios. La construcción de viviendas protegidas no sólo no aumenta los precios de la vivienda, si no que permitiría a una parte importante de las familias acceder a ella. Desde este punto de vista, un tratamiento fiscal que favorezca la compra de la primera vivienda, especialmente la protegida, y que penalice la compra de una segunda o tercera vivienda, puede ser un elemento estabilizador de los precios de la vivienda en España. La construcción de viviendas protegidas obligaría, dicen los empresarios de la construcción, a incrementar el precio de las viviendas libres, para compensar el menor precio de las primeras. Es verdad que las viviendas protegidas son menos rentables para los empresarios que las libres, ¿pero es que acaso no generan también beneficios, no son rentables? En todo caso, si los constructores no quieren dedicarse a la vivienda protegida que lo hagan las administraciones públicas, en especial las locales, bien directamente, bien mediante la firma de acuerdos con cooperativas y otras entidades dispuestas a construirlas a unos precios dignos. Esto último resolvería a su vez el problema del suelo.

Soluciones para estabilizar los precios de las viviendas en España existen, pero éstas se han de centrar en la oferta y no en la demanda. Sólo hace falta voluntad política y valentía para enfrentarse a quienes se aprovechan de esta situación mediante la especulación y el acopio.

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