¡Más madera! La locomotora inmobiliaria avanza a todo tren

Carolina del Olmo España es el país donde más se ha encarecido la vivienda en los últimos veinte años
ladinamo.org
Como ya todo el mundo sabe, España es el país donde más se ha encarecido la vivienda en los últimos veinte años. Desde los años ochenta hemos tenido el dudoso privilegio de vivir dos booms inmobiliarios cuyos efectos se han solapado. Entre 1981 y 1991 el precio de la vivienda se multiplicó por cuatro en España y por cinco en Madrid, mientras el salario mínimo lo hacía sólo por dos. Tras unos breves años de calma, la actividad inmobiliaria se recuperó en torno a 1996 y, desde entonces, los pisos han subido cinco veces más que la renta media. Se calcula que entre 1996 y 2002 la vivienda ha subido un 86% en España mientras que en Madrid el precio de los pisos se ha doblado. Naturalmente, esta disparidad entre el comportamiento de los sueldos y el precios de los pisos obliga a los compradores a realizar un esfuerzo ímprobo, de tal modo que la compra de un piso en la Comunidad de Madrid requiere invertir un 62% de la renta media, cuando se calcula que la porción máxima de renta que un hogar puede dedicar sin problemas al pago de una hipoteca es del 33%.

No obstante, a pesar del endeudamiento disparatado al que tienen que recurrir los compradores y del imparable aumento de la oferta inmobiliaria (en España, cuya población es menor que la de Francia o Alemania, se levantan unas 500.000 viviendas nuevas al año, más que en Francia y Alemania juntas), se sigue vendiendo todo lo que se edifica. Para las grandes constructoras, estos datos prueban que no existe ningún "problema" inmobiliario y que el precio de la vivienda no es tan excesivo como se dice. El argumento es bien simple: si los pisos fueran tan caros, no se venderían. Y, sin embargo, el panorama es desolador; tan sólo en la Comunidad de Madrid se calcula que hay más de 300.000 personas o unidades familiares con necesidad urgente de vivienda pero sin capacidad de acceder al mercado (en su mayor parte jóvenes e inmigrantes).

Despropósitos a granel

Visto lo visto, hasta el gobierno se ha visto obligado a reconocer que existe un problema grave de carestía. Pero, por supuesto, de ahí a acertar con las verdaderas causas hay un abismo. La cantinela es siempre la misma: Rodrigo Rato no se cansa de repetir que la causa del encarecimiento es la escasez de terreno edificable, Álvarez Cascos atribuye la especulación a "los problemas de rigidez" del mercado del suelo, mientras que Aznar vislumbra el fondo del problema en las excesivas restricciones que imponen las normativas urbanísticas de ayuntamientos y comunidades autónomas y en la falta de suelo urbanizable. En definitiva, el gobierno en pleno se muestra de acuerdo con las tesis de los promotores y constructores, que no dejan de lamentarse de que el Estado insista en decirle a uno dónde, cuándo y qué debe construir.

Desde luego, es cierto que el suelo se ha encarecido un 120% en los últimos seis años y que supone ya más del 50% del precio final de un piso, pero eso no significa que una liberalización aún mayor vaya a mejorar las cosas. Como hemos podido comprobar con la liberalización de otros sectores estratégicos, como la energía eléctrica o la gasolina, la formación de oligopolios tiene la fastidiosa costumbre de eliminar los efectos más ventajosos de la competencia. Además, la ingente cantidad de suelo que se ha puesto en el mercado en los últimos años no ha hecho más que recalentar el mercado y disparar aún más la especulación y, por tanto, los precios. Desde 1996, el gobierno del PP ha doblado la ya más que respetable cantidad de suelo que recalificó el PSOE durante su mandato sin que, como hemos visto, se haya abaratado en lo más mínimo el precio de la vivienda (es sabido que buena parte del suelo que se compra y vende no se construye o se destina a viviendas que se mantienen vacías).

Pero lo más importante es que esta actividad inmobiliaria enloquecida –de nefastas consecuencias sociales, ecológicas y estéticas– y la falta de vivienda que sufren muchas familias conviven con un hecho incuestionable: en España hay viviendas más que suficientes. La caída de la natalidad de hace treinta años se está haciendo notar ahora hasta tal punto que la tasa española de habitantes por vivienda está ya entre las más bajas de Europa. En concreto, según el Censo de Vivienda de 2001 del Instituto Nacional de Estadística (INE), desde 1991 el parque de viviendas se ha incrementado en España un 21% cuando la población sólo ha crecido en un 5%. En la Comunidad de Madrid ya hay más de dos millones y medio de casas para unos 5.420.000 habitantes y cada año se construyen 60.000 más. Pero, claro, no podemos olvidar que España tiene el mayor porcentaje de viviendas desocupadas de la Unión Europea: las casas vacías en todo el Estado son el 14% y sólo en la Comunidad de Madrid hay 292.445 viviendas totalmente vacías y 290.080 más sin ocupar por ser segunda residencia.

Uno compró un huevo, otro lo frió…

Son muchos los factores que contribuyen a la subida de precios de la vivienda. En primer lugar, sorprendentemente, está la actividad de la administración pública que no sólo obliga a quienes necesitan casa a recurrir al mercado libre –en vista de la escasez de vivienda de promoción pública– sino que vende el suelo público al mejor postor utilizando criterios de adjudicación más que dudosos. Lo que ocurre en realidad es que los ayuntamientos tienden a usar las ventas de terrenos como un medio para financiarse (a pesar de que la Ley de Suelo lo prohibe). Sin ir más lejos, en el municipio de Madrid, Álvarez del Manzano cuadruplicó desde 1999 los ingresos por venta de suelo público, en lugar de promover directamente la edificación de los solares a través de la Empresa Municipal de la Vivienda.

Otra característica patria que fomenta la "vitalidad" del mercado es la escasez de vivienda en alquiler que, según el censo de vivienda de 2001, ha pasado de un bajísimo 15% en 1991 a un misérrimo 11,5% en 2001. No obstante, este rasgo, lejos de deberse a alguna arcana peculiaridad de la personalidad española, como a veces argumentan los sociólogos, es consecuencia de una serie de actuaciones desastrosas por parte del Estado. Entre otras cosas, el gobierno lleva muchos años fomentando la consideración de la vivienda como si fuera una inversión similar a las acciones o los bonos y no como un bien de uso ni, muchísimo menos, como un derecho de todo ciudadano. Así lo demuestran, entre otras cosas, los datos relativos a vivienda protegida. Si en 1993 una de cada cuatro casas en construcción en España era protegida (o sea, el 25%), en el año 2000 sólo el 7% de las 500.000 viviendas construidas estaba subvencionada.

Para colmo, los precios de las viviendas protegidas son tan elevados que los sectores de población a los que, en principio, deberían ir destinadas no pueden acceder a ellas. Naturalmente, la subida de precios la autoriza el Ministerio de Fomento siempre dispuesto a intentar satisfacer a los promotores que se quejan de lo poco rentable que es construir vivienda protegida, en lugar de obligar a los municipios a hacerse cargo directamente de la construcción de vivienda pública.

Hagan juego…

En definitiva, la verdadera causa de este comportamiento desquiciado del precio de la vivienda es la especulación desenfrenada a la que se dedica un número creciente de empresas y personas, y que se ve alentada por el hecho de que en España se promueve decididamente la vivienda como inversión. Se supone que una de las causas más claras de la presente burbuja inmobiliaria ha sido el traslado de un montón de capital desde la bolsa (cuya rentabilidad ha caído mucho en los últimos tiempos) y las cuentas de ahorro (que, con los tipos de interés por los suelos, resultan muy poco atractivas) al sector inmobiliario, que está alcanzando una rentabilidad inigualable y que, para colmo, aporta jugosos beneficios fiscales.

El enorme crecimiento de la actividad inmobiliaria –el más elevado del sector terciario– está animando a nuevos inversores a entrar en el negocio. Entre ellos, los más importantes son las entidades financieras que si bien ya estaban presentes en el sector con los créditos hipotecarios, han decidido dedicarse a la promoción directa de viviendas, uniéndose a inmobiliarias y constructoras en el reparto del pastel especulativo.

A menudo, los voceros de las empresas inmobiliarias tratan de convencernos de que todos los que tienen casa propia dan saltos de alegría cuando sube el precio de la vivienda ya que su propiedad se revaloriza. Obviamente, es una idea absurda: si sólo tienes un piso –tu vivienda habitual–, ¿de qué te sirve que su precio se haya multiplicado por dos si lo mismo ha ocurrido con las demás casas?

En cambio, los que sí se alegran –y con razón– de la subida de los pisos y del suelo son las empresas del ramo que, como FCC o ACS, poseen buena parte del suelo urbanizable y buena parte también del suelo rural en torno a las ciudades. Evidentemente, las grandes compañías no se la juegan al azar: si esperan que se recalifiquen sus propiedades como edificables es porque confían en ejercer influencia sobre las decisiones políticas en materia de urbanismo.

A pesar de que muchas de las causas que han alentado la subida de precios pueden parecer factores coyunturales de difícil control por parte del gobierno, lo cierto es que esos factores habrían tenido una influencia mucho menor si el marco legislativo y fiscal español fuera otro. No cabe duda de que el boom inmobiliario de los años ochenta fue propiciado por la entrada de gigantescas masas de capitales extranjeros. Pero sus efectos no habrían sido tan perniciosos si el gobierno del PSOE no hubiera decidido considerar el sector de la vivienda como una de las áreas prioritarias para la inversión, construyendo un marco legal destinado a garantizar los beneficios del inversor. Así, se ampliaron las deducciones por compra de vivienda que, al ser más altas cuanto más elevado es el precio del inmueble, benefician a los sectores más pudientes de la población. Pero eso no es todo; este tipo de medidas no sólo favorece a los ricos sino que también perjudica directamente a los más pobres ya que se destina a esas deducciones fiscales mucho más de la mitad de los fondos públicos disponibles para actuaciones en materia de vivienda, mientras que para la vivienda pública se deja una cantidad cada día más exigua (en 1990 la porción del presupuesto que quedaba para vivienda social tras haber gastado la parte destinada a deducciones fiscales era de un miserable 22%). Y eso por no hablar del famoso Decreto Boyer, de 1985, que no sólo posibilitó una subida espectacular de los alquileres al eliminar la prórroga forzosa de los contratos, sino que tuvo como efecto más evidente la conversión en oficinas de muchos edificios residenciales. Esto provocó, junto al deterioro de la vida urbana en las zonas centrales de las ciudades, un alza muy fuerte de los precios de los inmuebles que, lógicamente, afectó también a la vivienda.

Mucho lirili y poco lerele

Naturalmente, ahora que la especulación inmobiliaria desbocada se ha convertido en el único motor de la economía española, no va a ser fácil que alguien se atreva a ponerle freno. Desde el gobierno se habla mucho del problema de la vivienda, pero las medidas que se proponen no sólo son muy tibias sino que algunas pueden favorecer aún más la especulación.

Uno de los caballos de batalla en los que se ha centrado la administración es el desarrollo de la vivienda en alquiler, pero los medios elegidos (la subvención al propietario que pone su vivienda en arriendo) no parecen los más adecuados. El que el propietario pueda deducirse de su declaración de hacienda una parte del dinero que recibe como alquiler puede ocasionar un efecto "indeseado": incentivar la compra de segundas viviendas para alquilar y que, así, se siga inflando el mercado. Más peligrosas aún pueden ser las desgravaciones de hasta el 20% para quienes compren pisos destinados al alquiler, una de las últimas propuestas del PP. En general, las medidas que pretenden mejorar el acceso a la vivienda a través de compensaciones fiscales apenas suponen un beneficio perceptible para quien realmente necesita una vivienda. Y, evidentemente, el tipo de medidas fiscales de castigo que sí podría poner coto a la especulación como, por ejemplo, gravar fuertemente las ventas de viviendas que se produzcan a menos de un par de años de la compra, ni se tienen en cuenta.

Otra forma de fomentar el alquiler particularmente popular entre los políticos es la de acelerar los procesos de desahucio por impago, un método más bien extraño de solucionar el problema del acceso a la vivienda de las familias con renta baja. Mientras tanto, en países como Francia, los municipios que no alcanzan la cuota de viviendas protegidas fijadas por la ley son severamente multados, el Estado cobra entre un 10% y un 15% del valor catastral de las viviendas vacías y si han permanecido más de dieciocho meses sin ocupar –información que se obtiene a través de las compañías eléctricas–, alojan en ellas a personas de rentas modestas sin consultar con el propietario.

Por lo demás, con un stock de viviendas tan amplio como el de España, lo más sensato parecería poner el énfasis en la rehabilitación frente a la construcción desmesurada. Pues bien, según datos recientes, ya se ha destruido el 40% de las viviendas que existían en 1950. De hecho, el Ayuntamiento de Madrid lleva años autorizando la demolición de edificios protegidos. Desde la administración municipal se alega que estas casas se encuentran prácticamente en ruinas, pero lo que nadie recuerda es que la Ley de Suelo obliga al propietario a mantener los edificios en buen estado y prevé incluso la expropiación cuando se descuiden esas obligaciones. Ni que decir tiene, los dueños de los inmuebles sacan una buena tajada de derribar construcciones viejas y levantar nuevos edificios de apartamentos. Pero es que, además, la destrucción de vivienda antigua suele ocultar un desplazamiento forzoso de los vecinos de rentas más bajas. Y todo ello sin olvidar los efectos a largo plazo: en los últimos años se ha fomentado la formación de barrios sosos y uniformes, carentes de servicios y fuertemente dependientes del centro (y de las grandes superficies comerciales de las afueras), condenados al transporte por carretera en vehículos particulares y que consumen una enorme cantidad de suelo, con los desastrosos efectos ecológicos que ello supone.

En definitiva, si bien otra política de vivienda es perfectamente posible, no parece muy plausible que el gobierno vaya a dar próximamente un giro que frene la locomotora inmobiliaria por lo que, al margen de la okupación, a los habitantes de Madrid sólo nos queda rezar para que, finalmente, la capital no sea ciudad olímpica en 2012, porque entonces sí que estaremos aviados.

La redacción de este artículo no habría sido posible sin la valiosa información que aparece en los siguientes textos:

Ramón Fernández Durán: La explosión del desorden. La metrópoli como espacio de la crisis global, Madrid: Fundamentos, 1996.
José Manuel Naredo: La burbuja inmobiliario-financiera en la coyuntura económica reciente (1985-1995), Madrid: Siglo XXI, 1996.

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